Regelstrategien

Sollwerte sind festgelegte Zielgrößen für den Betrieb technischer Gebäudeanlagen. Sie definieren, welche Raumtemperatur, Luftfeuchtigkeit, CO₂-Konzentration, Beleuchtungsstärke oder Luftwechselrate in einem bestimmten Bereich erreicht und eingehalten werden soll.

Im Facility Management dienen Sollwerte dazu, Umweltbedingungen zu standardisieren, Komfort zu sichern, technische Anlagen effizient zu betreiben und gesetzliche, institutionelle oder nutzungsspezifische Anforderungen einzuhalten.

Sollwerte müssen dokumentiert, nachvollziehbar und raumbezogen festgelegt werden. Pauschale Werte für ein gesamtes Gebäude sind oft nicht ausreichend, da ein Labor andere Anforderungen hat als ein Hörsaal, eine Bibliothek oder ein Serverraum.

Die Raumtemperatur ist einer der wichtigsten Komfort- und Energieparameter. Bereits kleine Änderungen des Temperatur-Sollwerts können den Energiebedarf deutlich beeinflussen. Deshalb sollten Temperaturbereiche nicht enger eingestellt werden als betrieblich erforderlich.

Die relative Luftfeuchtigkeit sollte innerhalb eines Bereichs gehalten werden, der Komfort, Gesundheit, Materialschutz und technische Anforderungen berücksichtigt. Zu niedrige Luftfeuchtigkeit kann Beschwerden verursachen, während zu hohe Luftfeuchtigkeit das Risiko von Kondensation, Schimmelbildung und Schäden an Materialien erhöht.

Die CO₂-Konzentration ist ein wichtiger Indikator für die Raumluftqualität. In stark belegten Räumen wie Hörsälen und Seminarräumen sollte die Lüftung so geregelt werden, dass die Luftqualität auch bei hoher Belegung stabil bleibt.

Labore benötigen oft engere Grenzwerte als allgemeine Lehr- oder Verwaltungsflächen. Temperatur, Luftwechsel, Druckhaltung oder Luftfeuchtigkeit können für Forschung, Sicherheit und Gerätebetrieb entscheidend sein. Änderungen an Sollwerten in Laborbereichen dürfen deshalb nur nach technischer Prüfung und Abstimmung mit den zuständigen Fachbereichen erfolgen.

Hörsäle sollten so betrieben werden, dass auch bei kurzfristig hoher Belegung ausreichend Frischluft und angemessene Temperaturen bereitstehen. Hier sind schnelle Reaktionszeiten der Lüftungs- und Klimaanlagen wichtig.

Bibliotheken benötigen konstante Bedingungen über längere Zeiträume, da Nutzer dort oft mehrere Stunden bleiben. Zugluft, Temperaturschwankungen und unzureichende Beleuchtung beeinträchtigen den Nutzungskomfort deutlich.

Büros können mit energieeffizienten Komfortsollwerten betrieben werden. Außerhalb der Arbeitszeiten sollte ein reduzierter Betrieb vorgesehen werden, sofern keine technischen oder organisatorischen Gründe dagegen sprechen.

Technikräume müssen so betrieben werden, dass Anlagen, Server, Steuerungen und elektrische Komponenten vor Überhitzung, Feuchtigkeit und Staubbelastung geschützt sind.

Sollwerte müssen kontinuierlich überwacht und regelmäßig überprüft werden. Die Gebäudeautomation sollte Abweichungen erkennen und bei Grenzwertverletzungen Alarme oder Meldungen auslösen.

• Kontinuierliche Überwachung über die Gebäudeautomation

• Alarmierung bei Überschreitung oder Unterschreitung definierter Grenzwerte

• Saisonale Anpassung von Heiz-, Kühl- und Lüftungssollwerten

• Auswertung von Betriebsdaten zur Optimierung

• Überprüfung der tatsächlichen Raumzustände durch Messungen und Nutzerfeedback

Sollwertänderungen sollten nicht unkontrolliert erfolgen. Jede Anpassung muss dokumentiert werden, einschließlich Grund, betroffener Bereiche, Verantwortlichkeit und Dauer der Änderung. Dadurch bleibt der Betrieb nachvollziehbar und Fehlentwicklungen können vermieden werden.

Der Ferien- und Feiertagsbetrieb beschreibt die reduzierte oder angepasste Betriebsweise von Gebäuden während Zeiten mit geringer Belegung. Dazu gehören Semesterferien, Feiertage, Wochen mit eingeschränktem Lehrbetrieb und offizielle Schließzeiten.

• Reduzierung des Energieverbrauchs während geringer Nutzung

• Aufrechterhaltung notwendiger technischer Grundfunktionen

• Schutz von Gebäuden, Anlagen, Forschungseinrichtungen und Geräten

• Sicherstellung von Sicherheits-, Frostschutz- und Überwachungsfunktionen

• Klare Abgrenzung zwischen reduzierbaren und kritischen Bereichen

Ein professioneller Ferienbetrieb wird nicht kurzfristig improvisiert. Er wird im Voraus geplant, mit den Fachbereichen abgestimmt und in der Gebäudeautomation hinterlegt.

Im Abschaltbetrieb werden nicht benötigte Anlagen vollständig oder weitgehend außer Betrieb genommen. Dies betrifft vor allem Beleuchtung, Komfortlüftung und Klimatisierung in nicht genutzten Räumen.

Der reduzierte Betrieb eignet sich für Gebäude, in denen einzelne Bereiche weiterhin genutzt werden. Dabei werden nur die erforderlichen Zonen aktiviert, während andere Gebäudeteile im energiesparenden Zustand bleiben.

Der Dauerbetrieb ist für kritische Nutzungen erforderlich. Dazu zählen Forschungslabore, Serverräume, sicherheitsrelevante Anlagen, sensible Lagerflächen und Bereiche mit kontinuierlichem technischen Bedarf.

Der Frostschutzbetrieb stellt sicher, dass Gebäude und wasserführende Anlagen bei niedrigen Außentemperaturen nicht beschädigt werden. Dabei werden Mindesttemperaturen eingehalten, ohne den Komfortbetrieb vollständig aufrechtzuerhalten.

Während Ferienzeiten sollte das Facility Management gezielte Maßnahmen umsetzen, um den Betrieb an die reduzierte Nutzung anzupassen.

• Reduzierung der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagenlaufzeiten

• Abschaltung oder Einschränkung von Beleuchtung nach Zeitplan

• Verringerung der Lüftungsleistung in nicht belegten Bereichen

• Temperaturabsenkung im Heizbetrieb

• Erweiterung zulässiger Temperaturbereiche im Kühlbetrieb

• Abschottung oder Deaktivierung nicht genutzter Zonen

• Prüfung von Frostschutz-, Sicherheits- und Überwachungsfunktionen

Vor Beginn einer Ferienperiode sollte eine Betriebsfreigabe erfolgen. Dabei wird geprüft, welche Räume genutzt werden, welche Veranstaltungen stattfinden, welche Forschungsbereiche aktiv bleiben und welche technischen Anlagen durchgehend benötigt werden.

Nach Ende der Ferienperiode muss der Normalbetrieb rechtzeitig wiederhergestellt werden. Dies umfasst das Reaktivieren von Zeitprogrammen, das Zurücksetzen von Sollwerten, die Kontrolle von Anlagenfunktionen und die Prüfung der Raumkonditionen vor Wiederaufnahme des regulären Betriebs.

Nicht alle Bereiche dürfen während Ferienzeiten reduziert betrieben werden. Kritische Zonen müssen gesondert bewertet und in der Betriebsplanung eindeutig gekennzeichnet werden.

• Forschungslabore mit laufenden Versuchen

• Rechenzentren und Serverräume

• Räume mit sicherheitsrelevanter IT-Infrastruktur

• Sensible Lagerbereiche für Materialien, Proben oder Geräte

• Sicherheits-, Brandmelde- und Zutrittssysteme

• Räume mit besonderen Anforderungen an Temperatur, Feuchtigkeit oder Lüftung

Für diese Bereiche müssen klare Betriebsanweisungen vorliegen. Zuständigkeiten, Alarmwege, Reaktionszeiten und Notfallkontakte sollten dokumentiert sein. Eine pauschale Ferienabschaltung darf in solchen Zonen nicht angewendet werden.

Die Nachtreduzierung dient der Senkung des Energiebedarfs während Zeiten ohne oder mit sehr geringer Belegung. Sie betrifft insbesondere Heizungs-, Kühlungs-, Lüftungs-, Beleuchtungs- und Warmwassersysteme.

Das Ziel besteht nicht darin, Anlagen unkontrolliert abzuschalten, sondern den Betrieb auf ein notwendiges Mindestmaß zu reduzieren. Dabei müssen Gebäudeschutz, technische Sicherheit, Feuchteschutz und morgendliche Wiederaufheizung oder Wiederabkühlung berücksichtigt werden.

• Verringerung des Energieverbrauchs in ungenutzten Zeiträumen

• Begrenzung unnötiger Anlagenlaufzeiten

• Optimierung der Betriebskosten

• Schonung technischer Anlagen durch reduzierte Laufzeiten

• Sicherstellung eines rechtzeitigen Komfortniveaus zu Nutzungsbeginn

Bei Heizungsanlagen wird die Raumtemperatur nachts abgesenkt, sofern der Raum nicht genutzt wird und keine technischen Anforderungen entgegenstehen. Die Absenkung muss so gewählt werden, dass am Morgen eine effiziente Wiederaufheizung möglich ist.

Bei Kühlanlagen kann der zulässige Temperaturbereich nachts erweitert werden. Dadurch muss die Anlage nicht unnötig gegen geringe Temperaturabweichungen arbeiten. In Technik- und Serverräumen gelten jedoch strengere Anforderungen.

Lüftungsanlagen können in vielen Bereichen auf Mindestluftmengen reduziert oder zeitweise abgeschaltet werden. Ausnahmen gelten für Labore, Räume mit Gefahrstoffen, Feuchterisiken oder dauerhaftem Lüftungsbedarf.

Beleuchtung sollte außerhalb der Nutzungszeiten konsequent abgeschaltet werden. Sicherheits- und Orientierungsbeleuchtung bleibt davon unberührt und muss gemäß betrieblichen Anforderungen aktiv bleiben.

Die Temperaturabsenkung im Heizbetrieb und die Temperaturerweiterung im Kühlbetrieb müssen auf Gebäudephysik, Anlagenleistung und Nutzung abgestimmt werden.

• Nachtabsenkung im Heizbetrieb: Während der Nacht wird der Heizsollwert reduziert. Dies eignet sich für Büros, Unterrichtsräume, Seminarräume und viele Verwaltungsflächen. Die Absenkung darf jedoch nicht so stark sein, dass die Wiederaufheizung am Morgen unverhältnismäßig viel Energie benötigt oder der Komfort zu Nutzungsbeginn nicht erreicht wird.

• Nachtanhebung im Kühlbetrieb: Bei Kühlung wird der zulässige obere Temperaturwert erhöht. Dadurch wird der Kühlbetrieb reduziert, solange keine kritischen Temperaturgrenzen überschritten werden. Diese Strategie eignet sich für allgemeine Nutzflächen, nicht jedoch für Räume mit empfindlicher Technik oder speziellen Forschungsanforderungen.

• Optimierte morgendliche Wiederherstellung: Die Gebäudeautomation sollte den optimalen Startzeitpunkt für Heizung, Kühlung und Lüftung berechnen oder hinterlegen. Dabei werden Außentemperatur, Gebäudemasse, aktuelle Raumtemperatur und gewünschter Nutzungsbeginn berücksichtigt. Ziel ist es, Komfortbedingungen rechtzeitig zu erreichen, ohne Anlagen zu früh zu starten.

Eine Nachtreduzierung ist nicht in allen Gebäuden oder Räumen möglich. Einschränkungen müssen vor der Umsetzung fachlich geprüft werden.

• Gebäuden oder Bereichen mit 24/7-Nutzung

• Laboren mit kritischen Umweltanforderungen

• Räumen mit dauerhaft notwendiger Lüftung

• Serverräumen und technischen Betriebsräumen

• Bereichen mit Feuchte-, Kondensations- oder Schimmelrisiko

• Gebäuden mit träger thermischer Reaktion

Insbesondere bei Laboren muss geprüft werden, ob Abluft, Zuluft, Druckhaltung oder Temperaturbedingungen durchgehend erforderlich sind. Eine unkontrollierte Reduzierung kann Sicherheitsrisiken, Forschungsunterbrechungen oder Schäden an Einrichtungen verursachen.

Sonderbetrieb beschreibt zeitlich begrenzte Abweichungen vom regulären Betriebsplan. Solche Abweichungen entstehen durch Veranstaltungen, Prüfungen, Forschungstätigkeiten, Abendkurse, Wochenendnutzung oder Notfallsituationen.

Ein Sonderbetrieb muss geplant, genehmigt, technisch umgesetzt und nach Ende der Nutzung wieder zurückgesetzt werden. Ohne klare Verfahren besteht das Risiko, dass Anlagen unnötig lange im erweiterten Betrieb bleiben oder benötigte Räume nicht rechtzeitig konditioniert werden.

Bei Prüfungen müssen Raumtemperatur, Luftqualität, Beleuchtung und Akustik so stabil sein, dass Konzentration und faire Prüfungsbedingungen unterstützt werden. Der Betrieb muss vor Prüfungsbeginn starten und bis zum Ende einschließlich möglicher Nachlaufzeiten gesichert sein.

Konferenzen und Veranstaltungen führen häufig zu höheren Personenzahlen als im Standardbetrieb. Die Lüftung muss entsprechend angepasst werden. Zusätzlich können Bereiche wie Foyers, Sanitäranlagen, Verkehrsflächen und Cateringzonen in den Betriebsplan einbezogen werden.

Forschungstätigkeiten können von Standardzeiten abweichen und auch nachts, am Wochenende oder während Ferienzeiten stattfinden. Hier sind genaue Abstimmungen mit den verantwortlichen Fachbereichen erforderlich.

• Temporäre Übersteuerung regulärer Zeitprogramme

• Verlängerung von Anlagenlaufzeiten

• Erhöhung der Lüftungskapazität bei hoher Belegung

• Zusätzliche thermische Konditionierung vor Nutzungsbeginn

• Aktivierung einzelner Zonen außerhalb des Standardbetriebs

• Bereitstellung von technischer Bereitschaft bei kritischen Veranstaltungen

Temporäre Übersteuerungen müssen zeitlich begrenzt sein. Jede Sonderfreigabe sollte ein definiertes Start- und Enddatum, betroffene Räume, erforderliche Anlagen und verantwortliche Ansprechpersonen enthalten.

Nach Ende der Sondernutzung muss geprüft werden, ob alle Anlagen wieder in den Standardbetrieb zurückgeführt wurden. Dies verhindert unnötige Energieverbräuche und reduziert das Risiko unbeabsichtigter Dauerläufe.

Ein wirksamer Sonderbetrieb erfordert klare Kommunikations- und Genehmigungsprozesse.

• Frühzeitige Meldung der Sondernutzung durch Fachbereiche oder Veranstalter

• Prüfung der technischen Machbarkeit durch das Facility Management

• Genehmigung erweiterter Betriebszeiten

• Abstimmung von Sicherheits-, Reinigungs-, Zugangs- und Bereitschaftsdiensten

• Überwachung temporärer Betriebsänderungen

• Rückführung auf den Standardbetrieb nach Nutzungsende

Das Facility Management sollte ein standardisiertes Antragsverfahren bereitstellen. Darin sollten Datum, Uhrzeit, Räume, erwartete Personenzahl, technische Anforderungen, besondere Risiken und verantwortliche Personen abgefragt werden.

Für größere Veranstaltungen empfiehlt sich eine Vor-Ort-Abstimmung. Dabei werden Zugänge, Fluchtwege, technische Anlagen, Lüftungsanforderungen, Beleuchtung, Sicherheitsdienste und Notfallprozesse geprüft.

Komfortgrenzen beschreiben die akzeptablen Bereiche der Innenraumumgebung, innerhalb derer Nutzer ihre Tätigkeit ohne wesentliche Beeinträchtigung ausführen können. Sie betreffen Temperatur, Luftfeuchtigkeit, Luftbewegung, Luftqualität, Beleuchtung und teilweise akustische Bedingungen.

Im Facility Management müssen Komfortanforderungen mit Energieeffizienz und technischer Machbarkeit in Einklang gebracht werden. Ein zu enger Komfortbereich erhöht den Energieverbrauch und kann Anlagen unnötig belasten. Ein zu weiter Bereich kann Beschwerden, Konzentrationsprobleme oder Nutzungseinschränkungen verursachen.

Die Innentemperatur muss an Raumnutzung, Jahreszeit, Belegung und Aktivitätsniveau angepasst werden. In Hörsälen mit hoher Belegung kann sich die Temperatur schnell erhöhen, während wenig belegte Büros oder Randzonen schneller auskühlen können.

Die relative Luftfeuchtigkeit beeinflusst Komfort, Materialerhalt und hygienische Bedingungen. Werte außerhalb des Zielbereichs sollten überprüft werden, insbesondere wenn wiederholt Beschwerden auftreten oder sensible Materialien betroffen sind.

Luftgeschwindigkeit ist vor allem dort relevant, wo Nutzer längere Zeit sitzen. Zugerscheinungen in Bibliotheken, Büros und Hörsälen führen häufig zu Beschwerden, selbst wenn die Temperatur im Sollbereich liegt.

CO₂-Werte zeigen an, ob die Lüftung im Verhältnis zur Belegung ausreichend ist. Hohe Werte können Konzentration und Wohlbefinden beeinträchtigen und sollten durch bedarfsgeregelte Lüftung begrenzt werden.

In Hörsälen ist der Komfort stark von Luftqualität, Temperatur und Belegungsdichte abhängig. Die Anlagen müssen kurzfristige Lastwechsel ausgleichen können, insbesondere bei Beginn und Ende von Lehrveranstaltungen.

In Laboren steht neben dem Komfort auch die Prozess- und Arbeitssicherheit im Vordergrund. Raumklima und Lüftung müssen so betrieben werden, dass sowohl Personen als auch Versuche, Geräte und Materialien geschützt sind.

Bibliotheken erfordern stabile Bedingungen über viele Stunden. Temperaturschwankungen, unzureichende Beleuchtung oder Zugluft wirken sich hier besonders negativ aus, da Nutzer über längere Zeit konzentriert arbeiten.

Büros benötigen ausgewogene Bedingungen für produktives Arbeiten. Nutzerfeedback sollte ernst genommen werden, jedoch immer mit Messwerten und technischen Möglichkeiten abgeglichen werden.

Komfortmanagement ist ein kontinuierlicher Prozess. Es reicht nicht aus, Sollwerte einmalig festzulegen. Die tatsächlichen Raumzustände müssen überwacht, bewertet und bei Bedarf angepasst werden.

• Überwachung der Innenraumqualität über Sensorik und Gebäudeautomation

• Anpassung von Sollwerten auf Basis von Nutzung, Jahreszeit und Messergebnissen

• Strukturierte Bearbeitung von Nutzerfeedback

• Untersuchung wiederkehrender Komfortbeschwerden

• Prüfung von Luftverteilung, Zugluft, Sonneneinstrahlung und Anlagenregelung

• Kontinuierliche Optimierung der Betriebsweise

Beschwerden sollten systematisch erfasst werden. Dabei sind Raum, Uhrzeit, Wetterbedingungen, Belegung, gemessene Werte und Anlagenzustand zu dokumentieren. Nur so kann unterschieden werden, ob ein Problem durch Regelung, Anlagentechnik, bauliche Einflüsse oder individuelle Wahrnehmung verursacht wird.

Die Betriebsplanung verbindet akademische Anforderungen mit technischer Gebäudeführung. Sie muss Vorlesungszeiten, Prüfungsphasen, Semesterferien, Veranstaltungen, Forschungsbetrieb, Reinigungszeiten und Wartungsfenster berücksichtigen.

• Abstimmung mit akademischen Stundenplänen

• Koordination von Semester- und Ferienzeiten

• Planung temporärer Betriebsänderungen

• Berücksichtigung von Wartung, Reinigung und Sicherheitsdiensten

• Rechtzeitige Kommunikation an alle beteiligten Stellen

Zeitprogramme sollten mindestens vor jedem Semester überprüft werden. Änderungen bei Raumbelegung, neuen Nutzungen oder organisatorischen Abläufen müssen in die Gebäudeautomation übernommen werden.

Betriebszeitpläne legen fest, wann Anlagen im Normal-, Reduzier-, Nacht-, Ferien- oder Sonderbetrieb laufen. Sie müssen aktuell, zugänglich und mit der Gebäudeautomation abgestimmt sein.

Die Sollwertdokumentation stellt sicher, dass Temperatur-, Feuchte-, CO₂-, Lüftungs- und Beleuchtungswerte einheitlich festgelegt sind. Sie verhindert unkoordinierte Einzelanpassungen und erleichtert die Fehlersuche.

Ferienbetriebspläne beschreiben, welche Gebäude oder Zonen reduziert betrieben, abgeschaltet oder dauerhaft versorgt werden. Sie enthalten auch Ausnahmen, kritische Bereiche und Verantwortlichkeiten.

Übersteuerungsverfahren regeln, wie temporäre Abweichungen beantragt, genehmigt, umgesetzt, überwacht und beendet werden. Dies ist wichtig, um Sonderbetriebe kontrolliert und energieeffizient durchzuführen.

Das Facility Management trägt die Gesamtverantwortung für die koordinierte Betriebsführung. Dazu gehören Zeitprogramme, Sollwerte, Monitoring, Energieoptimierung, Störungsmanagement und Abstimmung mit Nutzern.

Gebäudebetreiber setzen tägliche Anpassungen um, kontrollieren Anlagenzustände und reagieren auf betriebliche Abweichungen. Sie sind eine zentrale Schnittstelle zwischen technischer Anlage und tatsächlicher Gebäudenutzung.

Akademische Fachbereiche müssen geplante Nutzungen, Sonderveranstaltungen, Prüfungen und forschungsbedingte Anforderungen rechtzeitig melden. Ohne diese Informationen kann die Gebäudetechnik nicht bedarfsgerecht geplant werden.

Technisches Personal stellt sicher, dass Anlagen verfügbar, gewartet und funktionsfähig sind. Es unterstützt bei Störungen, Optimierungen, Messungen und Anpassungen der Regelung.