Szenario- und Variantenrechnung

Die Szenarien werden auf Basis des baulichen Zustands, des technischen Anlagenbestands, der Nutzungsanforderungen und der finanziellen Rahmenbedingungen entwickelt. Jedes Szenario beschreibt eine realistische Handlungsoption.

• Bestandsszenario: Der bestehende Zustand wird fortgeführt. Dieses Szenario dient als Referenz, um Folgen wie steigende Instandhaltungskosten, Energieverluste oder Funktionsdefizite sichtbar zu machen.

• Minimaleingriffsszenario: Es werden nur notwendige Maßnahmen zur Betriebssicherheit, Verkehrssicherheit und Funktionsfähigkeit umgesetzt.

• Teilsanierungsszenario: Einzelne Gebäudeteile, technische Anlagen oder Funktionsbereiche werden gezielt modernisiert.

• Umfassendes Entwicklungsszenario: Das Gebäude oder der Standort wird grundlegend erneuert, um technische, funktionale und energetische Defizite zu beheben.

• Nachhaltigkeitsorientiertes Szenario: Der Schwerpunkt liegt auf Energieeffizienz, CO₂-Reduktion, Ressourcenschonung und langfristiger Betriebsoptimierung.

Die Kriterien sollten gewichtet werden, wenn nicht alle Bewertungsaspekte die gleiche Bedeutung haben. Bei einer Laborfläche können technische Sicherheit und Betriebskontinuität höher gewichtet werden als reine Flächenkosten. Bei Verwaltungsflächen kann die Flächeneffizienz stärker im Vordergrund stehen.

• Gebäudezustandsdaten: Informationen zu Baukonstruktion, Fassaden, Dächern, Innenausbau und baulichen Mängeln.

• Flächennutzungsdaten: Belegungsgrade, Raumarten, Nutzerzahlen, Leerstände und Mehrfachnutzungen.

• Energieverbrauchsdaten: Strom-, Wärme-, Kälte- und Wasserverbräuche, idealerweise über mehrere Jahre.

• Analyse des Instandhaltungsrückstands: Erfassung verschobener, überfälliger oder kritischer Instandhaltungsmaßnahmen.

• Finanzielle und betriebliche Benchmarks: Vergleichswerte für Kosten, Flächenkennzahlen, Energieverbrauch und Serviceleistungen.

Die Daten sollten aktuell, nachvollziehbar und einheitlich strukturiert sein. Unvollständige oder unsichere Annahmen sind in der Dokumentation klar auszuweisen.

Vor der Entwicklung von Sanierungsvarianten wird der Ist-Zustand des Gebäudes systematisch geprüft. Ziel ist es, technische Schwachstellen, funktionale Defizite, Sicherheitsrisiken und wirtschaftliche Belastungen zu identifizieren.

• Tragwerks- und Bauzustand: Zustand von Fundamenten, Decken, Wänden, Dach, Fassade und Ausbau.

• Technische Gebäudeausrüstung: Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Sanitär-, Elektro-, Sicherheits- und Gebäudeautomationssysteme.

• Brandschutz und Sicherheit: Fluchtwege, Brandabschnitte, Brandmeldeanlagen, Sicherheitsbeleuchtung und organisatorische Brandschutzanforderungen.

• Barrierefreiheit: Zugänge, Aufzüge, Sanitärbereiche, Orientierungssysteme und nutzergerechte Erreichbarkeit.

• Energetische Defizite: Gebäudehülle, Anlagenwirkungsgrade, Regelungstechnik und unnötige Energieverluste.

Jede Variante sollte klar beschreiben, welche Bauteile, Anlagen und Nutzungsbereiche betroffen sind. Ebenso ist festzulegen, ob der Betrieb während der Umsetzung weiterläuft oder ob eine vollständige Freiziehung erforderlich ist.

Die Sanierungsvarianten werden anhand technischer, wirtschaftlicher und betrieblicher Kriterien verglichen.

• Lebenszykluskosten: Betrachtung von Investitions-, Betriebs-, Wartungs- und Erneuerungskosten über den gesamten Nutzungszeitraum.

• Betriebliche Beeinträchtigung: Bewertung von Lärm, Staub, Umzügen, Sicherheitsmaßnahmen und Unterbrechungen des Lehr- oder Forschungsbetriebs.

• Energieeinsparpotenzial: Einschätzung der möglichen Reduktion von Wärme-, Strom- und Kälteverbrauch.

• Langfristige Instandhaltung: Prüfung, ob die Variante den Instandhaltungsaufwand dauerhaft reduziert oder nur kurzfristig verschiebt.

• Funktionale Verbesserung: Bewertung, ob Räume, Erschließung, Ausstattung und technische Standards den zukünftigen Anforderungen entsprechen.

• Restnutzungsdauer des Gebäudes: Eine umfassende Sanierung ist nur sinnvoll, wenn das Gebäude langfristig nutzbar bleibt.

• Budgetverfügbarkeit: Die Maßnahme muss mit den verfügbaren Investitions- und Betriebsmitteln vereinbar sein.

• Regulatorische Anforderungen: Sicherheits-, Brandschutz-, Umwelt- und Barrierefreiheitsanforderungen sind verbindlich zu berücksichtigen.

• Zukünftige Campusentwicklung: Die Variante muss zu geplanten Standort-, Fakultäts- und Flächenstrategien passen.

• Betriebskontinuität: Lehre, Forschung und Verwaltung müssen während der Umsetzung so weit wie möglich gesichert bleiben.

Die Outsourcing-Bewertung prüft, ob Facility-Management-Leistungen intern erbracht oder an externe Dienstleister vergeben werden sollen. Dabei geht es nicht nur um Kosten, sondern auch um Qualität, Steuerbarkeit, Verfügbarkeit und Risikoverteilung.

• Reinigungsdienste

• Sicherheitsdienste

• Technische Wartung

• Energiemanagement

• Facility-Support-Services

Für jeden Leistungsbereich sind Leistungsumfang, Qualitätsstandards, Reaktionszeiten, Schnittstellen und Berichtspflichten eindeutig zu definieren.

Die Entscheidung hängt stark von der strategischen Bedeutung der Leistung ab. Kritische technische Services mit direktem Einfluss auf Forschung und Sicherheit können intern sinnvoll sein, während standardisierbare Leistungen wie Unterhaltsreinigung häufig gut extern vergeben werden können.

• Servicequalität: Einhaltung definierter Standards, Nutzerzufriedenheit und Qualitätssicherung.

• Kosteneffizienz: Vergleich der Gesamtkosten einschließlich Personal, Material, Geräte, Steuerung und Vertragsmanagement.

• Reaktionszeiten: Verfügbarkeit bei Störungen, Sonderbedarfen und Notfällen.

• Vertragliche Risiken: Unklare Leistungsbeschreibungen, Nachträge, Qualitätsmängel oder Abhängigkeit von einzelnen Anbietern.

• Langfristige Abhängigkeit: Risiko des Know-how-Verlusts und eingeschränkter Steuerungsfähigkeit bei vollständiger Auslagerung.

• Personalkosten: Löhne, Gehälter, Sozialkosten, Vertretung, Schulung und Personalverwaltung.

• Geräte- und Infrastrukturkosten: Werkzeuge, Maschinen, Fahrzeuge, Lagerflächen, IT-Systeme und Arbeitsmittel.

• Kosten des Vertragsmanagements: Ausschreibung, Vergabe, Leistungsüberwachung, Abrechnung und Nachtragsmanagement.

• Produktivitäts- und Effizienzeffekte: Verbesserungen durch Spezialisierung, Digitalisierung, optimierte Prozesse oder Skaleneffekte.

Eine Outsourcing-Entscheidung sollte nicht allein auf dem niedrigsten Angebot beruhen. Entscheidend ist das wirtschaftlichste Gesamtmodell bei gesicherter Qualität und klarer Leistungsverantwortung.

Flächenoptionsszenarien dienen dazu, vorhandene und zukünftige Flächenbedarfe mit geeigneten Raumlösungen abzugleichen. Ziel ist eine effiziente, funktionale und flexible Nutzung der Hochschulflächen.

• Optimierung bestehender Flächen: Bessere Auslastung vorhandener Räume durch Belegungsanalyse, Raumtausch oder Anpassung der Nutzung.

• Shared-Use-Konzepte: Gemeinsame Nutzung von Seminarräumen, Besprechungsräumen, Labornebenflächen oder Servicebereichen.

• Erweiterung von Gebäuden: Neubau, Anbau oder Aufstockung bei dauerhaftem Mehrbedarf.

• Extern angemietete Flächen: Temporäre oder dauerhafte Ergänzung des Campus durch Mietflächen.

• Flexible multifunktionale Bereiche: Räume, die für Lehre, Gruppenarbeit, Veranstaltungen oder Projektarbeit angepasst werden können.

Die Indikatoren sollten nach Raumart differenziert betrachtet werden. Ein Hörsaal, ein Labor, eine Bibliothek und ein Verwaltungsbereich haben unterschiedliche Anforderungen an Ausstattung, Sicherheit, Belegung und technische Infrastruktur.

• Kosten pro Quadratmeter: Berücksichtigung von Miete, Betriebskosten, Ausstattung, Reinigung, Energie und Instandhaltung.

• Betriebliche Effizienz: Prüfung, ob Wege, Serviceprozesse, Raumverfügbarkeit und technische Betreuung verbessert werden.

• Nutzerzugänglichkeit: Bewertung von Erreichbarkeit, Barrierefreiheit, Orientierung und Nähe zu relevanten Campusfunktionen.

• Integration in die Campusstruktur: Prüfung, ob die Lösung organisatorisch und räumlich zum Hochschulbetrieb passt.

• Langfristige Skalierbarkeit: Fähigkeit, auf wachsende oder sinkende Studierendenzahlen, neue Studiengänge oder Forschungsbereiche zu reagieren.

Die Energieanalyse bewertet, wie Gebäude und Campusbereiche wirtschaftlich, zuverlässig und nachhaltig mit Energie versorgt werden können. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil der langfristigen Betriebskosten- und Klimaschutzstrategie.

• Reduzierung der Energiekosten: Senkung von Verbrauch und Lastspitzen.

• Verbesserung der Energieeffizienz: Optimierung von Anlagen, Gebäudehülle, Regelung und Nutzerbetrieb.

• Senkung der CO₂-Emissionen: Einsatz effizienter und emissionsärmerer Versorgungslösungen.

• Erhöhung der Versorgungssicherheit: Stabiler Betrieb von Lehre, Forschung, IT und sicherheitsrelevanten Anlagen.

• Unterstützung der Nachhaltigkeitsziele: Beitrag zu den strategischen Umwelt- und Klimazielen der Universität.

Die Auswahl des Energiekonzepts hängt von Gebäudetyp, Verbrauchsprofil, technischer Infrastruktur, Investitionsrahmen und Standortbedingungen ab. Bei Universitäten sind Forschungsgebäude, Labore, Rechenzentren und Lehrgebäude getrennt zu betrachten, da ihre Lastprofile stark variieren können.

• Anfangsinvestitionen: Kosten für Planung, Anlagen, Bau, Steuerungstechnik und Anschlussinfrastruktur.

• Energieeinsparpotenzial: Erwartete Reduktion des Verbrauchs und der Energiekosten.

• Wartungsanforderungen: Aufwand für Inspektion, Instandhaltung, Ersatzteile und Fachpersonal.

• CO₂-Reduktionswirkung: Beitrag zur Verringerung der Emissionen im Gebäudebetrieb.

• Technische Lebensdauer: Nutzungsdauer der Anlagen und Zeitpunkt erforderlicher Ersatzinvestitionen.

• Entwicklung der Energiepreise: Steigende oder volatile Energiepreise können die Wirtschaftlichkeit stark beeinflussen.

• Regulatorische Anforderungen: Energie-, Umwelt- und Klimaschutzanforderungen können technische Standards und Investitionsentscheidungen bestimmen.

• Technologische Weiterentwicklung: Neue Speicher-, Regelungs-, Mess- und Versorgungstechnologien können spätere Erweiterungen ermöglichen.

• Nachhaltigkeitsziele der Universität: Das Energiekonzept muss zur institutionellen Klimastrategie und zum langfristigen Campusbetrieb passen.

Interimslösungen sichern die Fortführung des Hochschulbetriebs während Bau-, Sanierungs- oder Umstrukturierungsmaßnahmen. Sie sollen Unterbrechungen minimieren und gleichzeitig Sicherheit, Funktionalität und Zugänglichkeit gewährleisten.

• Kontinuität von Lehre und Forschung sicherstellen

• Betriebliche Störungen während Sanierungen reduzieren

• Sicherheits- und Barrierefreiheitsstandards einhalten

Die geeignete Option hängt von Dauer, Kapazitätsbedarf, technischer Ausstattung, Lage und Kosten ab. Für Labore, IT-intensive Nutzungen oder sicherheitsrelevante Bereiche sind höhere technische Anforderungen zu berücksichtigen als für einfache Büro- oder Seminarflächen.

• Verfügbarkeit und Bezugsfähigkeit: Zeitpunkt der Nutzbarkeit, Genehmigungen, Ausbauzustand und Vorlaufzeiten.

• Kapazitätsangemessenheit: Ausreichende Fläche für Nutzer, Funktionen, Lagerung und Verkehrsflächen.

• Technische Eignung: Strom, Datenanschlüsse, Lüftung, Heizung, Kühlung, Sicherheitstechnik und Medientechnik.

• Barrierefreiheit und Lage: Erreichbarkeit, Wegebeziehungen, Orientierung und Anschluss an Campusfunktionen.

• Umzugs- und Betriebskosten: Transport, Möblierung, IT-Umzug, Reinigung, Bewachung, Energie und Rückbau.

• Umzugskoordination: Zeitplan, Verantwortlichkeiten, Nutzerabstimmung, Inventarerfassung und Wiederinbetriebnahme.

• Einrichtung der IT- und technischen Infrastruktur: Datenverbindungen, WLAN, Medientechnik, Zugangssysteme und technische Grundversorgung.

• Kommunikation mit Nutzern: Frühzeitige Information zu Standorten, Zeitplänen, Einschränkungen, Zuständigkeiten und Supportwegen.

• Sicherheits- und Schutzmanagement: Brandschutz, Arbeitssicherheit, Zutrittskontrolle, Notfallorganisation und Verkehrsführung.

Die Investitionsbewertung prüft, ob eine Maßnahme strategisch notwendig, finanziell tragfähig und betrieblich sinnvoll ist. Sie verbindet Facility-Management-Bewertung, technische Analyse, Finanzbetrachtung und Nutzeranforderungen.

• Strategische Relevanz: Beitrag zu Campusentwicklung, Lehrqualität, Forschungsfähigkeit und institutionellen Zielen.

• Finanzielle Machbarkeit: Verfügbarkeit von Haushaltsmitteln, Fördermitteln, Finanzierungsmodellen und langfristiger Tragfähigkeit.

• Betriebliche Notwendigkeit: Dringlichkeit aufgrund von Sicherheitsmängeln, Funktionsdefiziten, Anlagenzustand oder Flächendruck.

• Nachhaltigkeitsbeitrag: Wirkung auf Energieverbrauch, Emissionen, Ressourceneinsatz und Lebenszykluskosten.

• Risikobewertung: Identifikation technischer, finanzieller, terminlicher und betrieblicher Risiken.

Die Finanzanalyse sollte nicht isoliert betrachtet werden. Eine Variante mit höheren Anfangsinvestitionen kann wirtschaftlicher sein, wenn sie Betriebskosten senkt, Risiken reduziert und die Nutzungsdauer deutlich verlängert.

• Budgetüberschreitungen: Steigende Baupreise, Planungsänderungen, Nachträge oder unvollständige Bestandserkundung.

• Bauverzögerungen: Genehmigungsprobleme, Lieferengpässe, technische Komplexität oder unklare Schnittstellen.

• Betriebsunterbrechungen: Einschränkungen von Lehre, Forschung, Verwaltung, IT-Betrieb oder Sicherheitsfunktionen.

• Regulatorische Änderungen: Neue Anforderungen an Energie, Sicherheit, Brandschutz, Barrierefreiheit oder Vergabe.

• Technische Leistungsrisiken: Anlagen erreichen nicht die erwartete Effizienz, Kapazität oder Betriebssicherheit.

Risiken sind zu bewerten, zu priorisieren und mit Gegenmaßnahmen zu hinterlegen. Dazu gehören Reserven, Bauphasenplanung, Qualitätskontrollen, klare Verantwortlichkeiten und regelmäßiges Reporting.

Eine transparente Entscheidungsstruktur sorgt dafür, dass alle relevanten Fachbereiche eingebunden sind.

• Facility-Management-Bewertung: Prüfung von Betrieb, Instandhaltung, Flächenwirkung, Nutzeranforderungen und Serviceprozessen.

• Technische Bewertung: Analyse von Bau, Anlagen, Sicherheit, Energie und Umsetzbarkeit.

• Finanzielle Freigabeverfahren: Budgetprüfung, Wirtschaftlichkeitsberechnung, Mittelplanung und Genehmigung.

• Stakeholder-Abstimmung: Einbindung von Hochschulleitung, Fakultäten, Verwaltung, Nutzern, Arbeitssicherheit und IT.

• Finale Managemententscheidung: Auswahl der bevorzugten Variante mit dokumentierter Begründung und Umsetzungsrahmen.

Die Dokumentation muss vollständig, nachvollziehbar und prüffähig sein. Sie bildet die Grundlage für interne Entscheidungen, Freigaben, spätere Projektsteuerung und Qualitätssicherung.

• Szenarioannahmen: Ausgangslage, Ziele, Rahmenbedingungen, Einschränkungen und Bewertungslogik.

• Technische Analysen: Gebäudezustand, Anlagenbewertung, Flächenanforderungen, Energiedaten und Umsetzbarkeit.

• Kostenberechnungen: Investitionskosten, Betriebskosten, Lebenszykluskosten, Reserven und Finanzierungsannahmen.

• Risikobewertungen: Identifizierte Risiken, Eintrittswahrscheinlichkeit, Auswirkungen und Gegenmaßnahmen.

• Vergleichende Bewertungen: Bewertungsmatrix, Gewichtung, Ergebnisse und Begründung der bevorzugten Option.

Der Bericht sollte klar strukturiert sein und sowohl Fachabteilungen als auch Entscheidungsträger unterstützen. Technische Details können in Anlagen dargestellt werden, während die Hauptaussagen im Bericht eindeutig und entscheidungsorientiert formuliert werden sollten.