Gebäudeklassen als Grundlage einer differenzierten Portfoliosteuerung
Ein Hochschulcampus besteht aus sehr unterschiedlichen Gebäuden und Nutzungen. Hörsäle, Seminargebäude, Bibliotheken, Verwaltungsbauten, Laboratorien, Werkstätten, Mensen oder technische Versorgungsgebäude stellen jeweils eigene Anforderungen an Betrieb, Instandhaltung und Flächenmanagement. Eine systematische Einteilung in Gebäudeklassen und Nutzungsprofile schafft deshalb eine belastbare Grundlage für die strategische und operative Steuerung des Immobilienportfolios.
Die Gebäudeklasse beschreibt zunächst die grundsätzliche bauliche und funktionale Einordnung eines Gebäudes. Das Nutzungsprofil ergänzt diese Klassifizierung um die tatsächlichen betrieblichen Anforderungen.
Typische Merkmale eines Nutzungsprofils sind:
Belegungsdichte und Nutzergruppen,
Betriebs-, Veranstaltungs- und Zugangszeiten,
technische Medien- und Energieversorgung,
Anforderungen an Sicherheit und Hygiene,
Kritikalität für Forschung und Lehre,
notwendige Verfügbarkeit technischer Anlagen,
Veränderungs- und Anpassungsbedarf,
besondere Anforderungen an Reinigung, Wartung oder Störungsmanagement.
So benötigt beispielsweise ein Laborgebäude mit Langzeitversuchen andere Redundanzen und Reaktionszeiten als ein überwiegend tagsüber genutztes Verwaltungsgebäude.
Differenzierung innerhalb eines Gebäudes
Auch die Zuordnung eines Gesamtgebäudes reicht häufig nicht aus. Forschungs- und Lehrgebäude können mehrere Nutzungsprofile gleichzeitig enthalten.
Bereich
Prägende Anforderungen
Büro- und Verwaltungsflächen
Standardisierte Betriebszeiten, flexible Belegung
Hörsäle und Seminarräume
Stark schwankende Belegung, hohe Nutzungsintensität
Labore
Medienversorgung, Sicherheit, hohe technische Verfügbarkeit
Für das Facility Management ist daher eine mehrstufige Klassifizierung zweckmäßig: Gebäude – Nutzungsbereich – Raumgruppe – kritische Anlagen oder Funktionen.
Nutzen für Betrieb und Investitionsplanung
Auf Basis dieser Klassifizierung können Leistungen deutlich bedarfsgerechter geplant werden. Dazu gehören insbesondere:
Wartungs- und Inspektionsintensitäten,
Prioritäten bei Störungen,
Reinigungsfrequenzen,
Sicherheits- und Schließkonzepte,
Energiecontrolling,
Flächenmanagement,
Betriebsbereitschaft und Rufbereitschaften.
Auch Kostenkennzahlen werden aussagekräftiger. Statt lediglich Euro je Quadratmeter unterschiedlicher Gebäude miteinander zu vergleichen, können funktional ähnliche Gebäude und Nutzungsbereiche gegenübergestellt werden.
Für die langfristige Immobilienstrategie unterstützen Gebäudeklassen außerdem die Bewertung von:
Sanierungsbedarf,
technischer und funktionaler Restnutzungsdauer,
Umnutzungsfähigkeit,
strategischer Bedeutung,
Investitionsbedarf,
möglichem Ersatz oder Rückbau.
Nutzungsprofile regelmäßig aktualisieren
Nutzungsprofile sind keine statischen Stammdaten. Neue Forschungsprojekte, hybride Lehrformen, veränderte Studierendenzahlen, Drittmittelnutzungen oder organisatorische Veränderungen können die Anforderungen an Gebäude und Räume erheblich verändern.
Eine wirksame Portfoliosteuerung verbindet deshalb Gebäude-, Flächen-, Anlagen-, Kosten- und Nutzungsdaten miteinander. Hochschulen erhalten dadurch ein differenziertes Bild ihres Campus und können Investitionen, Bewirtschaftungsleistungen und Flächenentwicklungen stärker an der tatsächlichen Bedeutung und Nutzung ihrer Immobilien ausrichten.
